Taksa notarialna i jej maksymalne stawki określa rozporządzenie i dla standardowej sprzedaży w przedziale od 60 tys. do 1 mln zł wynosi 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł. Opłaty sądowe to koszt założenia księgi wieczystej (60 zł), wpisu prawa własności (200 zł) oraz ustanowienia hipoteki (200 zł). A w szale łatwo wpaść w kłopoty. Tym bardziej, że obowiązująca od 1 lipca 2022 r. nowa ustawa deweloperska do łatwych nie należy i przysparza niemałych kłopotów także samym deweloperom. Umowa deweloperska to ważny dokument, który potwierdza zobowiązania dewelopera wobec nabywcy. Zawiera szczegółowe informacje dotyczące nieruchomości, takie jak powierzchnia, układ pomieszczeń, termin oddania do użytku itp. Jednak sama umowa deweloperska nie zawsze jest wystarczająca dla banku, aby udzielić kredytu. Co nie zmienia faktu, że wybitnie skonstruowana umowa deweloperska może przewidywać w skuteczny sposób prawo dewelopera do zwiększenia ceny w przypadku wzrostu czynników cenotwórczych. Zapis taki powinien być jednak precyzyjny, dwustronny, obiektywny i odwoływać się do czynników niezależnych od dewelopera. . Rynek nieruchomości mieszkalnych w Polsce charakteryzuje się względną stabilnością ze względu na podaż mieszkań. Deweloperzy realizują przedsięwzięcia deweloperskie na podstawie otrzymywanych w trakcie ich trwania wpłat. Gotowe mieszkania są natomiast sprzedawane na podstawie umów przedwstępnych sprzedaży. W każdej sytuacji deweloper ma obowiązek rozliczyć względem VAT oraz PIT(CIT) realizowaną dostawę mieszkań oraz w odpowiednich okresach otrzymywane wpłaty (opłaty rezerwacyjne, zaliczki, inne opłaty) jednak moment ich opodatkowania różni się znacząco od podstawowych reguł opodatkowania. Ja rozliczana jest zaliczka otrzymana przez dewelopera? Odpowiadamy! Następstwa zawarcia umowy deweloperskiej W sytuacji, gdy pomiędzy nabywcą a deweloperem dochodzi do zawarcia umowy deweloperskiej, powstają na jej podstawie obopólne zobowiązania do wykonania przez obie strony umowy w określonych ramach czasowych. W przypadku dewelopera na ogół jest on zobligowany do wybudowania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w określonych terminach, pod określonym adresem a po wybudowaniu nieruchomości do ustanowienia odrębności własności przedmiotowej nieruchomości. Z kolei nabywca najczęściej zobowiązuje się regulować w określonych umową terminach część ceny nabycia mieszkania na poczet realizowanego w czasie przedsięwzięcia deweloperskiego na specjalnie utworzony przez dewelopera rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty). Szczegółowo elementy umowy deweloperskiej zostały określone w art. 22 ustawy o ochronie praw nabytych lokalu mieszkalnego lub domu umowy deweloperskiej funkcjonuje także umowa przedwstępna sprzedaży będąca niejako zamiennikiem umowy deweloperskiej, która najczęściej dotyczy lokali użytkowych, jednakże czasem może też wystąpić przy sprzedaży mieszkań. Umowa przedwstępna sprzedaży zawierana jest z kolei przeważnie przed ukończeniem albo po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Specyfika umowy polega przede wszystkim na ustanowieniu odrębności własności nieruchomości i zobowiązaniu się nabywcy do zakupu przedmiotowej nieruchomości. Co ciekawe przy skorzystaniu przez dewelopera z umowy przedwstępnej sprzedaży zamiast umowy deweloperskiej nie jest on zobowiązany do gromadzenia wpłacanych od nabywcy środków na rachunku powierniczym. Ostatnim etapem procesu nabycia mieszkania lub domu jest zawarcie umowy ustanowienia odrębności własności i umowy przyrzeczonej jej sprzedaży lub po prostu umowy sprzedaży. Słowo o rachunku powierniczym Dla wyjaśnienia istoty i sposobu działania rachunku powierniczego warto przytoczyć art. 59 ust. 1-3a ustawy prawo bankowe, w którym prawodawca określa, że na rachunku powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku - na podstawie odrębnej umowy - przez osobę trzecią. Stronami umowy rachunku powierniczego są bank i posiadacz rachunku (powiernik). Umowa zawarta pomiędzy ww. stronami określa warunki, jakie powinny być spełnione, aby środki pieniężne osób trzecich wpłacone na rachunek mogły być wypłacone posiadaczowi rachunku lub aby jego dyspozycje w zakresie wykorzystania tych środków mogły być zrealizowane. Rachunek powierniczy jest prowadzony w sposób umożliwiający w każdym czasie identyfikację osób trzecich, które wpłaciły środki pieniężne na ten rachunek, oraz obliczenie ich udziału w kwocie zgromadzonej na rachunku powierniczym. Na podstawie przytoczonych powyżej przepisów można dostrzec, że istota rachunku powierniczego zmierza do zabezpieczenia interesów osób trzecich (nabywców), co do środków, które wpływają na to konto. Ponadto na tym rachunku środki mogą być gromadzone tylko na podstawie zawartej umowy i zgodnie z jej warunkami. W przypadku dewelopera po otrzymaniu wpłat na rachunek powierniczy nie stanowią one w tym momencie środków, którymi może on swobodnie dysponować. Nie ma przy tym znaczenia czy jest to rachunek powierniczy otwarty czy zamknięty. Tak, więc jeszcze na tym etapie, czyli dokonywaniu przez nabywców wpłat na rachunek powierniczy zgodnie z umową deweloperską deweloper nie może mówić o otrzymaniu zaliczki i obowiązku opodatkowania w VAT otrzymanych wpłat z uwagi na brak możliwości swobodnego dysponowania pieniędzmi „celowymi” zgromadzonymi na rachunku powierniczym. Zaliczka otrzymana przez dewelopera a obowiązek podatkowy w VAT i PIT Jeżeli czynny podatnik VAT przed wykonaniem usługi lub sprzedażą towaru otrzyma wpłatę o charakterze zaliczki, wówczas ma obowiązek wystawić fakturę zaliczkową dokumentującą dany wpływ najdalej do 15-tego dnia następnego miesiąca po miesiącu przypadku dewelopera moment obowiązku podatkowego w VAT w stosunku do otrzymanych wpłat (na podstawie umowy deweloperskiej) powstanie dopiero, gdy zwolni on środki z rachunku powierniczego, na którego nabywcy wpłacali „zaliczki”. Dodatkowo trzeba wspomnieć, że środki na rachunku powierniczym mogą zostać w niektórych sytuacjach zwrócone nabywcy a zatem nie posiadają znamion zaliczek, czyli wpłat o charakterze ostatecznym na poczet przyszłej dostawy towarów. Tak, więc samo otrzymanie środków pieniężnych nie obliguje dewelopera do opodatkowania faktu ich otrzymania ani w podatku VAT ani w podatku PIT (CIT). Dopiero moment (miesiąc) uwolnienia tych środków z rachunku powierniczego powoduje powoduje obowiązek opodatkowania pobranych środków w VAT (otrzymane od nabywców kwoty należy traktować, jako kwoty brutto). Uzupełniając powyższe jeszcze o obowiązek podatkowy w podatku dochodowym to wystąpi on z dniem przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę. Moment ten występuje przeważnie w związku z podpisaniem umowy sprzedaży albo umowy przyrzeczonej sprzedaży. Potwierdzeniem powyższego stanowiska jest interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z o sygn. a także interpretacja indywidualna wydana przez Dyrektora Skarbowej w Bydgoszczy z o sygn. ITPP1/443-299b/14/MN. Wystawienie faktur dla osób prywatnych Przy omawianiu procesu rozliczania podatku VAT u dewelopera warto zasygnalizować także aspekt wystawiania faktur na rzecz osób prywatnych, którzy najczęściej są odbiorcami mieszkań. Jeżeli nie upominają się oni o faktury to deweloper rozlicza podatek VAT na podstawie utworzonego dowodu wewnętrznego (zgodnie z datą wypłacenia środków z rachunku powierniczego). Jeżeli natomiast nabywca zażąda wystawienia faktury to w myśl art. 106b ust. 3 ustawy o VAT dewelopera ma obowiązek wystawić fakturę dokumentującą otrzymanie całości lub części zapłaty przed wykonaniem usługi lub dostawą towarów, jeżeli żądanie jej wystawienia deweloper otrzymał w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty. Przykład 3. Państwo Kowalscy podpisali w miesiącu 04/2019 r. umowę przedwstępną sprzedaży na zakup mieszkania. Do końca miesiąca 04/2019 r. zgodnie z umową wpłacili zł zaliczki na zwykły rachunek bankowy dewelopera. W ciągu dwóch miesięcy tj. w miesiącu 06/2019 r. podpisali oni umowę przenoszącą ustanowioną wcześniej odrębność własności nieruchomości oraz umowę sprzedaży. W którym momencie nastąpi u dewelopera będącego czynnym podatnikiem VAT obowiązek opodatkowania przedmiotowej dostawy nieruchomości? Z uwagi na fakt, że deweloper dysponował gotowym mieszkaniem, zastosował w tym wypadku umowę przedwstępną sprzedaży. Zatem obowiązek opodatkowania w VAT i tylko w VAT otrzymanej zaliczki powstał w miesiącu 04/2019 r. Natomiast w miesiącu 06/2019 r. a więc w okresie przeniesienia własności nieruchomości na nabywcę następuje fakt dostawy tej nieruchomości a więc obowiązek opodatkowania pozostałej kwoty w VAT oraz pełnej wartości ceny sprzedaży w PIT (CIT). Przykład 4. Państwo Nowakowie podpisali z deweloperem umowę rezerwacyjną. Na jej podstawie wpłacili zł opłaty na zwykły rachunek bankowy dewelopera będącym czynnym podatnikiem VAT. Następnie podpisali umowę deweloperską zgodnie, z którą do końca miesiąca 02/2019 r. wpłacili na rachunek powierniczy dewelopera zł, a do końca miesiąca 03/2019 r. sumę zł. W miesiącu 04/2019 r. deweloper wypłacił z rachunku powierniczego kwotę zł a w miesiącu 05/2019 r. kolejne zł. Mieszkanie nie zostało jeszcze ukończone. Umowa ustanowienia odrębności własności nieruchomości z przeniesieniem i umowa sprzedaży także z uwagi na nie ukończenie mieszkania nie zostały podpisane. Deweloper zastanawia się, w jaki sposób i czy w ogóle powinien opodatkować w VAT otrzymane zaliczki?Deweloper powinien w miesiącu pobrania środków z rachunku powierniczego, czyli w miesiącu 04/2019 r. opodatkować względem VAT kwotę zł (traktując ją, jako zaliczkę brutto). Następnie w kolejnym miesiącu 05/2019 r. powinien opodatkować kolejną wypłaconą z rachunku powierniczego sumę zł. Do każdych wpłat deweloper powinien wystawić fakturę dokumentującą wypłacone kwoty a za datę otrzymania zaliczki powinien wpisać datę zwolnienia środków z jego rachunku powierniczego a nie datę otrzymania wpłat od nabywców. Pozostałe zł, które nie zostało jeszcze zwolnione z rachunku powierniczego nie podlega obowiązkowi opodatkowania w VAT. Z uwagi natomiast na nie ukończenie jeszcze budowy mieszkania, nie odebranie go przez nadzór, nie ustanowienie odrębności własności nieruchomości z przeniesieniem na nabywców nie powstał obowiązek opodatkowania tej dostawy w podatku dochodowym. W poprzednim wpisie wyjaśniałam, że deweloper ma obowiązek przekazać osobie zainteresowanej mieszkaniem prospekt informacyjny wraz z załącznikami (w tym wzorem umowy deweloperskiej). . W teorii wszystko wygląda dobrze. Przychodzisz do biura dewelopera, mówisz, że jesteś zainteresowany zakupem mieszkania i że chciałbyś zapoznać się ze umową. Pracownik dewelopera wręcza Ci teraz nie tylko wzór umowy deweloperskiej, ale i inne dokumenty – prospekt informacyjny i rzut kondygnacji. I prosi, żebyś potwierdził, że je otrzymałeś. Żeby to zrobić, powinieneś podać nie tylko swoje imię i nazwisko, ale i inne dane. I pewnie jeszcze wyrazić zgodę na przetwarzanie Twoich danych osobowych. A najlepiej jeszcze żebyś parafował na każdej stronie kopię dokumentów, które dostałeś, czyli między innymi wzór umowy deweloperskiej. . Być może w tym momencie – podobnie jak wielu innym osobom – zapali Ci się w głowie światełko ostrzegawcze: zaraz, zaraz, ale dlaczego masz coś podpisywać, przecież nie wiesz w ogóle co w tych dokumentach jest napisane. Przecież tylko chciałeś przeczytać wzór umowy, a tu nagle musisz podawać swoje dane, wypełniać jakieś oświadczenia. Czy to przypadkiem nie oznacza, że zgadzasz się na zawarcie umowy deweloperskiej? Czy podpisanie tych wszystkich papierów nie grozi konsekwencjami – na przykład tym, że będziesz musiał zawrzeć umowę deweloperską, nawet, jeśli nie dostaniesz kredytu? Albo że nie będzie już można negocjować zapisów umowy? Albo że jeśli jednak nie podpiszesz umowy, to będziesz musiał zapłacić karę? Poza tym jest to przecież wzór z niewypełnionymi miejscami. Czy w takim razie deweloper może wypełnić potem wzór bez Twojej zgody? . W tym momencie część osób wycofuje się, i na wszelki wypadek odmawia podpisania czegokolwiek (a nawet rezygnuje z możliwości zapoznania się ze wzorem umowy). Dzieje się tak zwłaszcza wtedy, gdy przekazanie wzoru umowy deweloperskiej odbywa się przy okazji zawarcia umowy rezerwacyjnej. Wiele osób boi się, że potwierdzając w takim wypadku otrzymanie wzoru umowy deweloperskiej, automatycznie zobowiązuje się do jej zawarcia. . I tutaj właśnie teoria rozmija się z praktyką. Rozwiązanie, które miało pomagać konsumentom w dokładnym zapoznaniu się z umową, budzi ich obawy i sprzeciw. Jest to sytuacja podobna do wprowadzenia obowiązku zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego, które też spotkało się z dość umiarkowanym entuzjazmem nabywców mieszkań (o czym pisałam tutaj). . Zupełnie niepotrzebnie. Nie ma się czego bać. To, że potwierdzisz otrzymanie tych dokumentów (a nawet parafujesz ich kopie), nie oznacza, że wyrażasz zgodę na postanowienia umowy. Nie oznacza to również, że musisz podpisać umowę deweloperską. To trochę tak, jakbyś poszedł do restauracji i poprosił o menu. To, że kelner przyniósł Ci menu, obejrzałeś je i wypytałeś dokładnie kelnera o różne dania, nie oznacza przecież jeszcze, że musisz coś zamówić. Możesz po prostu wyjść z lokalu (nawet jeśli kelner będzie bardzo niezadowolony) i zjeść obiad gdzie indziej. . Ale dlaczego w takim razie pracownicy dewelopera chcą, żebyś podpisał oświadczenie, że dostałeś prospekt i wzór umowy? Przecież kelner w restauracji nie każe Ci potwierdzać, że dostałeś menu 😉 . Dzieje się tak, ponieważ – jak wspominałam w tym wpisie – umowa deweloperska, którą będziesz podpisywać w kancelarii notarialnej, powinna mieć taką samą treść jak wzór umowy, który otrzymałeś. Jeśli treść ma być zmieniona (tzn. deweloper zmienił prospekt informacyjny albo wzór umowy deweloperskiej) to powinieneś o tym wiedzieć, a przede wszystkim – powinieneś na te zmiany wyrazić zgodę. Ustawa deweloperska wymaga nawet, żeby notariusz się upewnił, że dostałeś takie dokumenty, a ich kopie dołącza się do aktu notarialnego jako załączniki. Wszystko to po to, żeby treść aktu notarialnego była zgodna z treścią wzoru umowy, który otrzymałeś wcześniej. . Deweloperowi zależy na tym, żebyś potwierdził, że otrzymałeś prospekt informacyjny wraz z załącznikami, bo dzięki temu będzie miał dowód, że spełnił wynikający z ustawy obowiązek. . . Otagowane jako: akt notarialny, kupno mieszkania, prospekt informacyjny, rezerwacja, umowa deweloperska, umowa rezerwacyjna, ustawa deweloperska, wzór umowy deweloperskiej Zdecydowałeś się na zakup mieszkania od dewelopera? Potrzebujesz wsparcia finansowego banku, aby je nabyć? Nie wiesz od czego zacząć? Chciałbyś lepiej poznać temat umowa deweloperska, a kredyt hipoteczny? Sprawdź, jak przebiega proces kredytowy, gdy w grę wchodzi nieruchomość z rynku pierwotnego. Dowiedź się, o co warto zadbać i w jakiej kolejności powinieneś podpisywać zobowiązania. Zobacz też: Koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera Umowa deweloperska, a kredyt hipoteczny – pierwsze kroki Jeśli znalazłeś już wymarzone mieszkanie lub wybrałeś inwestycję, w której będą znajdować się Twoje upragnione cztery kąty, przeanalizuj swoją obecną sytuację finansową. Zastanów się, jaką część wartości nieruchomości jesteś w stanie sfinansować sam oraz jak wysoki kredyt hipoteczny będzie Ci potrzebny. Oszacuj swoją zdolność kredytową wykorzystując kalkulator dostępny na stronie mFinanse lub umów się na spotkanie z ekspertem kredytowym. Dzięki temu będziesz w stanie określić, czy wybrana nieruchomość jest w zasięgu Twoich możliwości finansowych. Gdy wiesz już, że Twoja zdolność kredytowa może zostać oceniona przez bank pozytywnie, skontaktuj się z przedstawicielem dewelopera. Zarezerwuj Twoje przyszłe „M”. Możesz to zrobić w dwóch formach: umowy rezerwacyjnej, w której zadeklarujesz chęć nabycia wybranego lokum, a deweloper potwierdzi to, że dane mieszkanie nie będzie już dostępne na sprzedaż. Jest to umowa cywilno-prawna obowiązująca zazwyczaj przez miesiąc. Wiąże się ona z koniecznością wpłaty zaliczki lub zadatku. W pierwszym wariancie, gdy bank odmówi Ci kredytu lub zrezygnujesz z dowolnego powodu z zakupu mieszkania – jeśli w umowie nie zastrzeżono inaczej – otrzymasz zwrot przekazanych środków. W przypadku uiszczenia zadatku możesz liczyć na otrzymanie środków (i to podwójnej wartości) od dewelopera tylko wtedy, gdy to on nie wywiąże się z porozumienia; umowy deweloperskiej zawieranej w formie aktu notarialnego. Deklarujesz w niej już nie tylko chęć zakupu nieruchomości, ale także wpłacenie pierwszej transzy zapłaty. Deweloper zobowiązuje się natomiast do sprzedaży danego mieszkania. Umowa deweloperska przed kredytem nie jest korzystnym rozwiązaniem. W razie negatywnej odpowiedzi banku możesz narazić się na dodatkowe koszty związane z przekazanymi już deweloperowi środkami. Jest to uzależnione od zapisów w porozumieniu. Ponadto, w przypadku opóźnień w budowie masz dużo mniejszą możliwość manewru – spłacasz już kredyt, mimo że jeszcze nie mieszkasz lub nie wynajmujesz zakupionej nieruchomości. Warto dodać, że w takiej sytuacji możesz ubiegać się o rekompensatę od dewelopera. Porozmawiaj bezpłatnie z ekspertem mFinanse Decyzja do podjęcia – wybór umowy Do ubiegania się o kredyt hipoteczny będzie potrzebna Ci jedna ze wskazanych umów. Bankom do podjęcia decyzji zazwyczaj wystarcza umowa rezerwacyjna. Umowa deweloperska przed kredytem Może zdarzyć tak, że bank będzie jednak oczekiwał od Ciebie umowy deweloperskiej już na etapie wnioskowania o zewnętrzne wsparcie. W takiej sytuacji warto zatroszczyć się o umieszczenie w niej odpowiednich zapisów ograniczających poniesienie przez Ciebie opłat, gdy bank odmówi Ci przyznania środków na zakup mieszkania. Bezpiecznym rozwiązaniem, chroniącym Twoje finanse, jest umowa z prawem odstąpienia dla nabywcy nieruchomości z powodu nieuzyskania przez niego kredytu. Warto o tym pamiętać przede wszystkim, gdy nie można przed uzyskaniem wsparcia z banku zawrzeć z deweloperem tylko umowy rezerwacyjnej. Powinieneś pamiętać, że umowa deweloperska (którą zawrzesz w pierwszej kolejności lub po umowie rezerwacyjnej i otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej) nie przenosi jeszcze na Ciebie prawa własności nieruchomości. Stanie się to dopiero w momencie zawarcia aktu notarialnego. Już po oddaniu mieszkania do użytku oraz zaksięgowaniu wszystkich transz na rachunku powierniczym dewelopera. Umowa deweloperska, a kredyt to bardzo ważny temat, który warto zgłębić zanim przystąpisz do procesu kredytowego. Jeśli potrzebujesz wsparcia podczas całego procesu kredytowego, skontaktuj się z ekspertem mFinanse. Zobacz też: Ile kosztuje wykończenie mieszkania – z deweloperem i samodzielnie? Mniej więcej połowa mieszkań w Polsce jest kupowana za pieniądze pożyczone od banków. Doradzamy, jak wygląda kwestia uzyskania kredytu przy podpisaniu deweloperem umowy deweloperskiej. W artykule opisujemy relacje pomiędzy kredytem a umową deweloperską. Artykuł nie wyczerpuje jednak tej tematyki, a jego lektura nie zabezpieczy nas w pełni przed podpisaniem umowy deweloperskiej, która nie uwzględnia etapu procesu kredytowego, w którym obecnie się znajdujemy. Prawnicy firmy Pewny Lokal znają się na prawie nieruchomości i chętnie doradzą Państwu, jak zabezpieczyć się przed podpisaniem niekorzystnej umowy nabycia nieruchomości., a także zweryfikują zapisy umowy kredytowej. Zachęcamy do deweloperska przed kredytemPodstawowym problemem dla nabywców mieszkań jest uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej od banku. Żaden bank nie udziela kredytu pochopnie. Aby uzyskać finansowanie, pierwszym krokiem powinno więc być ustalenie swojej zdolności kredytowej. Zdolność kredytowa różni się w zależności od banku, w którym będziemy składać wniosek o uzyskanie kredytu. Brane są pod uwagę nasze dochody, koszty utrzymania i zadłużenie. Po wynegocjowaniu ostatecznej ceny nieruchomości oraz pozostałych warunków nabywca przystępuje do umowy deweloperskiej. Kluczowe będzie sprawdzenie wszystkich jej zapisów, najlepiej z pomocą prawnika, posiadającego doświadczenie i wiedzę z zakresu prawa nieruchomości. Umowa deweloperska - na co zwrócić uwagę?W przypadku umowy deweloperskiej brak jest dowolności w jej formułowaniu oraz trybie jej zawierania - jest ona dokładnie opisana w ustawie deweloperskiej. Przede wszystkim umowa deweloperska zawsze powinna mieć formę aktu notarialnego. Zdarza się, że deweloperzy stosują w miejsce umów deweloperskich umowy przedwstępne, co często ma na celu ominięcie regulacji ustawy i w takim przypadku należy zachować czujność, ponieważ oznacza to, że nie chronią nas jej zapisy. Warto przy tym pamiętać, że jeżeli taka umowa zawiera elementy umowy deweloperskiej, wówczas może za taką zostać uznana, a zapisy niezgodne z ustawą deweloperską zastąpione mogą zostać takimi, które spełniają warunki w niej określone. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej deweloper jest zobowiązany do przekazania potencjalnemu nabywcy prospektu informacyjnego, stanowiącego załącznik do umowy, który zawierać powinien wyłącznie informacje zgodne ze stanem prawnym oraz faktycznym na dzień zawarcia składa się z części ogólnej, zawierającej informacje o deweloperze, inwestycji i gruncie, na którym jest ona realizowana, oraz indywidualnej, w której deweloper wskazuje cenę lokalu lub domu, będącego przedmiotem umowy, jego powierzchnię, istotne cechy oraz standard jego wykończenia. Przyszły nabywca powinien także mieć możliwość zapoznania się z projektem budowlanym, kopią pozwolenia na budowę, wypisem z księgi wieczystej nieruchomości, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata oraz aktualnym odpisem z Krajowego Rejestru zobowiązuje deweloperów do zapewnienia nabywcom środków ochrony w postaci rachunku powierniczego otwartego bez dodatkowych zabezpieczeń lub z gwarancją bankową bądź ubezpieczeniową lub rachunku powierniczego zamkniętego. Wpłacane przez nabywców środki trafiają najpierw na taki rachunek i zwalniane są z niego po ukończeniu przez dewelopera kolejnego etapu prac (rachunek powierniczy otwarty) lub dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości na kupującego (rachunek powierniczy zamknięty). W przypadku większości inwestycji najczęściej spotykany jest rachunek powierniczy otwarty, którego stosowanie umożliwia deweloperom lepsze zarządzanie procesem szczegółowo określa, jakie elementy powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej. Sprawdzenie jej kompletności oraz zgodności postanowień umownych z zapisami ustawy warto jest powierzyć prawnikowi, który wskaże kwestie, wymagające ponownego przedyskutowania z kredytowy i decyzja bankuPo podpisaniu umowy deweloperskiej należy udać się do banku z kompletem niezbędnych dokumentów. Dokumenty najlepiej złożyć w kilku bankach. Wniosek kredytowy dobrze jest złożyć przede wszystkim w banku, w którym kredyt uzyskamy potencjalnie najszybciej, w banku gdzie kredyt uzyskamy na jak najbardziej preferencyjnych warunkach oraz w trzecim banku “na wszelki wypadek”. W przypadku zakupu nieruchomości, która nie jest jeszcze wybudowana, kredyt będzie wypłacany w transzach zgodnie z harmonogramem rat zaproponowanym przez dewelopera. Do banku powinniśmy dostarczyć także:pełnomocnictwo osób występujących w imieniu dewelopera na potrzeby zawarcia umowy deweloperskiej,decyzję o pozwoleniu na budowę lub decyzję o pozwoleniu na użytkowanie i zaświadczenie o samodzielności lokalu (w przypadku zakończonej inwestycji),odpis z KRS dotyczący dewelopera,potwierdzenie numeru NIP i REGON dewelopera,potwierdzenie wniesienia wkładu własnego (dowód wpłaty, oświadczenie dewelopera),aktualny odpis z księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości (do uzyskania od dewelopera),wypis i wyrys z ewidencji gruntów (do uzyskania od dewelopera),oświadczenie inwestora zastępczego wypełnione przez pełnomocnika dewelopera (na druku banku).Dodatkowo wymagane będą również dokumenty potwierdzające naszą sytuację finansową, w tym źródło dochodów. Na tej podstawie bank wydaje decyzję przy tym zaznaczyć, że część deweloperów oferuje możliwość skorzystania ze wsparcia pośrednika finansowego z nimi współpracującego. Dzięki skorzystaniu z takiego rozwiązania możemy oszczędzić sporo czasu (pośrednik w naszym imieniu składa wnioski kredytowe), a także uzyskać korzystniejsze warunki umowne, dotyczące odstąpienia od umowy w przypadku nieuzyskania kredytu. Dlatego jeszcze nawet przed podjęciem decyzji o przystąpieniu do umowy z deweloperem warto jest dowiedzieć się, czy istnieje możliwość skorzystania z takiej filmie wyjaśniamy jak wygląda sprawa podpisania umowy deweloperskiej, gdy kupujemy mieszkanie na kredyt Odmowa kredytu a umowa deweloperskaGdy bank odmawia udzielenia decyzji kredytowej, kupujący zwykle nie rozumieją tej decyzji. Wpływ na to może mieć przyczyny zależne i niezależne od nabywcy. Na decyzję odmowną udzielenia kredytu mogą składać się przyczyny formalne, w tym brak dostarczenia określonych dokumentów lub fałszywe dokumenty. Z drugiej strony bank może odmówić wydania pozytywnej decyzji kredytowej ze względu na naszą historię kredytową (np. nie spłacaliśmy naszych zobowiązań), zatrudnienie w branżach o podwyższonym ryzyku zwolnienia czy zatrudnienie w agencji pracy tymczasowej. Może to też być mała wiarygodność dewelopera lub mała sprzedaż jego lokali w inwestycji. Na wypadek odmownej decyzji kredytowej dobrze jest zabezpieczyć się poprzez dodanie do umowy deweloperskiej klauzuli, wedle której nabywca będzie mógł odstąpić od umowy bez ponoszenia jakichkolwiek kosztów i za zwrotem wszystkich opłat w przypadku uzyskania decyzji odmownej na udzielenie kredytu od instytucji bankowych. O dziwo, prawo do bezkosztowego odstąpienia od umowy deweloperskiej w wypadku nieuzyskania kredytu nie jest bynajmniej standardem w umowach deweloperskich. Przeciwnie - deweloperzy sami z siebie nie dodają takich zapisów, dlatego po stronie nabywcy leży odpowiedzialność za dopilnowanie wszystkich wymogów związanych z uzyskaniem finansowania oraz za zabezpieczenie się na wypadek nieuzyskania kredytu poprzez umieszczenie w umowie stosownych zapisów. Stosunkowo często deweloperzy przystają na bezkosztowe odstąpienie od umowy w przypadku uzyskania przez kupującego negatywnych decyzji w trzech decyzja kredytowa - dalsze krokiW przypadku jednak gdy decyzja banku będzie pozytywna, kolejnym krokiem będzie podpisanie umowy kredytowej. Należy ją również bardzo dokładnie sprawdzić. Umowa powinna zawierać:dane stron umowy,określenie wysokości kredytu i sposobu jego wypłaty,wysokość prowizji banku,dane odbiorcy środków z kredytu,warunki wypłaty kredytu,wysokość oprocentowania kredytu,wysokość rat i sposób, w jaki będą pobierane przez bank,informacje odnośnie zabezpieczenia spłaty kredytu,wskazanie uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu,wskazanie konsekwencji związanych z zaprzestaniem spłacania zobowiązania,wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu,określenie sposobu wprowadzania modyfikacji w umowie i jej zwrócić szczególną uwagę na rodzaj raty, jaką będziemy zobowiązani płacić (raty równe lub malejące), oprocentowanie kredytu (stałe lub zmienne) oraz wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Pozostałe pozycje również wymagają dokładnej pamiętać o tym, że uruchomienie kredytu nie następuje automatycznie, a dopiero po spełnieniu przez kredytobiorcę warunków, określonych w umowie kredytowej. Transze kredytu wypłacane są zgodnie z tymi, wskazanym w umowie deweloperskiej i trafiają na indywidualny rachunek powierniczy nabywcy do czasu ich zwolnienia przez bank na rachunek dewelopera. W przypadku większości banków każdorazowo przed wypłatą transzy kredytu kredytobiorca jest zobowiązany do złożenia w banku dyspozycji jej uruchomienia, dlatego należy dokładnie pilnować terminów płatności, ponieważ zwłoka w płatności transzy może skutkować naliczeniem przez dewelopera odsetek od przeterminowanej płatności, których wysokość określa umowa naszym budżecie musimy uwzględnić większą wysokość raty, podwyższonej o ubezpieczenie pomostowe, którą będziemy płacić do momentu wpisania banku do działu IV księgi wieczystej (Hipoteka) zakupionego domu bądź mieszkania. Po uzyskaniu przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie dla inwestycji przeprowadzany jest odbiór techniczny domu lub lokalu, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej. Następnie zawierana jest umowa przenosząca własność, w której dochodzi do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Po zawarciu umowy (zawsze w formie aktu notarialnego) notariusz przekazuje do sądu wniosek o założenie księgi wieczystej mieszkania i o wpisanie do tej księgi nabywcy jako właściciela oraz banku jako wierzyciela hipotecznego. Wpis hipoteki będzie oznaczał dla kredytobiorcy obniżenie raty kredytu o ubezpieczenie oprocentowanie kredytuWybór kredytu jest tak samo ważny, jak wybór odpowiedniego dewelopera. Należy zatem szczegółowo przyjrzeć się ofercie poszczególnych banków. Trzeba też przeanalizować kilka elementów, tj. rodzaj rat i oprocentowanie kredytu. W tym celu najlepiej jest dokonać symulacji, by sprawdzić czy bardziej opłacalne jest dla nas spłacanie rat równych czy malejących. Analogicznie powinno się policzyć, czy lepiej jest wybrać oprocentowanie stałe, czy zmienne. Zwykle stałe oprocentowanie jest wyższe, lecz daje poczucie bezpieczeństwa, gdyż bez względu na to co się stanie na rynku, to wciąż nie ulegnie ono zmianie. Także nabywca, który skusi się na niższe, lecz zmienne oprocentowanie kredytu, musi liczyć się z sytuacją jego drastycznego wzrostu w wyniku gwałtownych zmian w sytuacji gospodarczej. Tu trzeba mieć świadomość, że nawet niewielki wzrost oprocentowania to ogromne koszta dla kredytobiorcy. Rozwiązaniem takiej sytuacji może być próba wcześniejszego spłacenia kredytu, lecz tylko wtedy, gdy bank się na to zgadza. Spłacenie kredytu przed terminem określonym w umowie kredytowej, zwykle pociąga za sobą dodatkowe koszta w postaci prowizji za takie działanie. Zatem, jak widać wszystko najlepiej jest wcześniej zweryfikować!Analiza umowy kredytowejAnalogicznie, jak umowa deweloperska, umowa kredytowa również wymaga dogłębnej analizy. Trzeba się zapoznać nie tylko z warunkami oferty, ale i poszczególnymi zapisami. Szczególnie ważne jest ustalenie co się stanie, gdy nie dotrzymamy jakiegoś z zapisów, jakie są kary umowne czy dodatkowe opłaty. Ważnym aspektem jest także możliwość zerwania umowy bądź jej przedwczesnego zakończenia, na przykład w wyniku dokonania wcześniejszej spłaty całej kwoty z bieżącymi odsetkami. Nie każdy bank zgadza się na nadpłatę, lub podaje określony termin kiedy można ją wykonać. Kredyt hipoteczny to poważna decyzja, która będzie nas wiązać na długie lata, także zachęcamy do drobiazgowego przejrzenia treści umowy kredytowej przed jej dopisaniem, jak również wypytanie się o szczegóły już na etapie składnia wniosku kredytowego. Tylko to pozwoli nam na uniknięcie przykrych niespodzianek i potencjalnie dodatkowych rezerwacyjna a kredytZwykle umowy rezerwacyjne zobowiązują nabywców do wpłacenia określonej kaucji (opłaty rezerwacyjnej). W wypadku odstąpienia od umowy rezerwacyjnej, w tym w przypadku nieuzyskania kredytu, nabywca traci taką kaucję. Dlatego, podobnie jak w umowie deweloperskiej, także już w umowie rezerwacyjnej warto dodać postanowienia podobne do umownego prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej na wypadek nieuzyskania kredytu. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku, gdy z deweloperem podpisujemy umowę przedwstępną. Powinny znaleźć się w niej wszystkie najważniejsze postanowienia oraz określenie warunków umowy przyrzeczonej. Co ważne, umowa przedwstępna może zostać zawarta w formie aktu notarialnego (pomimo iż przepisy prawa dopuszczają też zwykłą formę pisemną), co znacząco zwiększa bezpieczeństwo jej stron (w przypadku umowy rezerwacyjnej jej notarialna forma nie ma wpływu na uprawnienia jej stron). Każdą umowę warto jest okazać do weryfikacji prawnikowi przed podjęciem finalnej decyzji o jej podpisaniuJeśli potrzebują Państwo pomocy zaufanego pośrednika kredytowego, to zapraszamy do kontaktu mailowego. Wystarczy napisać do nas na adres - kredyt@ do skorzystania z pomocy naszych doświadczonych inżynierów, którzy służą swoim wsparciem zarówno w przypadku odbiorów technicznych, jak i na potrzeby oceny stanu technicznego domu lub mieszkania, nabywanego na rynku odbiór techniczny mieszkania lub domu z Pewny Lokal pod numerem telefonu 797 014 014. Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem? dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

umowa deweloperska nie otrzymanie kredytu